中心湾区的滨海叠墅爆红 为何它成了精英圈层心中的NO.1？

降息的靴子终于落地了，青岛楼市也出现了一些变化。

贪心不足的炒房客们依然在等待，而这个城市的精英圈层却已经开始悄然入场。除了传统城区的改善楼盘持续热卖之外，青岛未来城市中心市场热度也在不断提升。在青岛的中心湾区调研时，老王发现一些价格战打红了眼的低质刚需房去化依旧困难，反而是产品力与性价比都在线的叠墅，价格坚挺且持续热销。

精英圈层加速布局胶州湾的低密标杆产品，这释放了什么信号?

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青岛的第二条价值金链

对于房产来说，地段论永不过时。

青岛最优质的地段当然属于滨海一线，我们也习惯于将市南-崂山一线称之为青岛的“金项链”。然而经过三十多年的开发，这一线的土地也已经开发殆尽。不论是与栈桥对望的莱阳路8号，还是10套房就卖了14个“小目标”的海曙云霞，对于绝大多数人来说，都是遥不可及的“青岛梦”。

寻找青岛的第二条“金项链”，便成为精英圈层的目标。

现在，这个答案越来越清晰——胶州湾。

在传统城区已经日益饱和情况下，胶州湾崛起势不可挡。《青岛市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确提出，要打造环湾都市现代化主城区，统筹市南、市北、李沧、崂山和城阳区发展，强化总部商务、金融贸易、创新创意、时尚消费、文化交流等核心功能。

RECP核心区正在胶州湾内快速建设，作为RCEP成员国共同的重要“出海口”和“海上黄金大通道”，青岛在胶州湾沿岸创新打造RCEP山东企业服务中心，还在推进集装箱部落、山港国际航运金融中心、中国北方国际油气中心等项目，为航运、贸易、金融及现代服务业的发展奠定坚实基础。

世界500强企业与高净值人群，正在胶州湾快速聚集。

华润、中信泰富等也敏锐的捕捉到了这一城市发展的风口，落地的都是TOP级的大平层产品，胶州湾亲海板块的矜贵之气日益提升，由此我们也可见央企对于胶州湾的未来价值与圈层判断。

机场搬迁之后，青岛空间格局被打开，未来的北方宜居第一城将真正成为环胶州湾布局发展的湾区大都市，胶州湾将成为青岛名副其实的中心湾区，城市能级和竞争力将进一步跃迁。

在这条价值金链上，白沙湾板块开始进入越来越多城市精英的视野中。除了澎湃的产业愿景，白沙湾板块拥有着其它板块所不具备的“三横一纵”的立体交通优势。环湾道连接金水路高架、跨海大桥、杭鞍高架、新冠高架等多条城市主干道，交通路网四通八达。不论是当下在市南、CBD工作的白领，还是今后在RECP核心区忙碌的企业高管，白沙湾板块都是一个十分理想的通勤之地。

而且，在政府连年投入巨资进行环境改善之后，白沙湾板块的生态环境也开始进入青岛顶流行列。我们以青特·悦海府为例，毗邻滨海公园，沙滩、公园、休闲座椅、音乐广场、海边木栈道完全可以与市南、崂山一线媲美。此外，北部还有占地面积24.3万平米的青岛哥德杯世界足球公园和近4万平米景观公园。不论你是否喜欢这世界第一运动，在炎炎夏日，目之所及是如此绿草如茵的景观，那是怎样一种享受?

从产业与生活的核心配套而言，青特置业通过优质资源的导入，为板块赋能。青特医疗产业园已经开园，目前已经有二十余家企业入驻，志在打造青岛大健康产业发展新高地。毗邻青特医疗产业园的赛拓国际健康城也同时奠基开工，计划引进树兰医疗集团委托其运营树兰(青岛)医院，打造一个集优质医疗、高品质颐养服务和高端消费医疗于一体的医康养综合体。

如果把白沙湾比作是一艘火箭，那么产业、交通、自然环境三大引擎都已是“燃料”满满，随时可能腾空而起。

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稀缺法则决定的资产价值

在宫廷剧中，有一个情节让我印象深刻：和珅得到两只宋朝的汝窑三足笔洗之后，立即毁掉了其中的一只，这样做的目的是，让世间仅存的那一只成为无价之宝。

这个情节实际向我们揭示了经济学的十大法则之一——稀缺定律：

世间万物皆是越稀缺，价值越高。

我们来看青岛的楼市，从石老人湾到浮山湾，再到欢乐滨海城，高容积率的平层产品越来越多，然而低容积率的别墅新品已经断货许久。根本原因在于核心地段为了提高土地利用率，相关部门在规划层面对于别墅产品严控。

从市场发展潮流来看，不仅仅是住宅产权别墅产品将日渐稀少，就是商墅也是卖一套少一套。2021年青岛第一次集中供地中，土拍条件明确规定：地块不得将产业项目建设为类住宅项目，且不得以商墅等形式对外宣传并销售。

所以，我们看2020年以来别墅产品的供应，更是供不应求的状态。

除了供应量越来越少之外，需求端也有两个变化：

一方面是受到疫情影响，精英圈层无法去外地旅游度假，居家办公时间越来越长，出于对度假生活的渴求，环境好、又能容纳一大家人的墅类产品成为了最佳载体;

另一方面，股市疲软，价值稳健的优质资产太少，墅类产品有更好的资产抗压与反弹能力，在全球放水的背景下，墅类产品具备更强大的保值属性。

我们环顾当下的市场，不论是八大关-崂山一线的二手别墅，还是海曙云霞这种数年未见的产品，价格基本都是数以亿计，与99.9%的青岛人毫无关联;远郊的别墅流通性太差，核心配套也不符合精英圈层的居住需求。

所以，当一个地段、价格、产品力同时在线的叠墅产品上线时，自然瞬间引爆了市场。

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“质”胜时代的顶流之作

在房地产动荡的年份里，看到好的产品也不要急吼吼的下手，还要关注两个关键点：房企的实力和开发理念。

隶属于“中国民营企业500强”青特集团的青特置业，2021年，成功达成“三年突破百亿”战略，跻身百亿俱乐部行列，入选“2022山东本土房地产企业综合实力卓越表现”，位列第6位，企业实力与良好稳健的发展趋势毋庸置疑。

具体到青特·悦海府，可以说是青特府系的顶流IP。对于这个项目，有三个细节老王印象深刻。

一是33米长礼序门庭，宽博恢宏，大气开阖，看到它的那一瞬间，我们就像是听到《碟中谍》系列那让人昂扬的开场乐，知道一个经典系列的炫目新作又要呈现在我们面前。

二是示范区的景观石，绝大多数开发商都会用当下流行的岩板填充，简单又廉价。但是青特人却进入深山，从6000多块山海石中精选出的33块。将石头运回之后，青特人又像养花一样养石头：不断浇水，让石头表皮缝隙里的微生物继续生长，长出石头自己喜欢的那种苔藓。这样，才能把它们轻轻放进悦海府的园林里。

三是4对形态相似的朴树，同样拥有着不凡的故事。悦海府景观设计师用时近两个月，远赴江苏南京、句容和安徽滁州等全国最大的苗木基地和深山，从近万棵苗木中，精心挑选出这树龄、形态相似的8棵丛生朴树。

可以说，一砖一瓦，一凿一砌，一树一景，一水一室，体现的都是青特人的匠心精神。他们也以这种“城市限定”作品，向这片土地与业主表达最真挚的礼敬。

所以，容积率只有1.5,户型却做到了170㎡，有花园露台的青特·悦海府二期|宸院上新时，青岛的精英置业者都发出了这样的感慨：

——“这才是真正的改善顶流啊!”

宸院的叠墅一上市就获得市场的热捧，地段因素之外，其流量密码老王总结是四个字：

有颜有料。

项目的园林风格运用新中式加入宝格丽元素，将符合现代时尚审美需求的明亮丰富的色彩组合，精致平衡地融合于山、海、石的景观设计中。正如艺术中“方寸之地显天地之宽”的留白手法一样，宸院通过大尺度的公共开放式绿地，为生态“留白”，让住区真正成为精英圈层放松身心、享受静谧的专属空间。

当然，宸院叠墅最打动人的还是户型尺度。

我们知道，就像豪车要比轴距，面宽是院墅产品的核心指标之一，一寸长一寸强。宸院的叠墅上叠、与下叠产品南向面宽都超过10米，而平墅更是达到了17.6米的惊人尺度，以最大限度保证了阳光的充足摄入。

从面积上来说，135㎡的叠墅，每一个房间尺度都会比较局促，因为单层面积狭小，主卧很难有套房的设计。不但做不出阔绰的客厅，而且往往没有独立的餐厅，给人的感觉就是两个70平方米的套二居做了一个“”1+1”的叠加，不但让业主在会客时没有排面，而且居住时也没有高端改善的敞适感。

约170㎡海景迭代墅，则是带来了完全不同的空间感和舒适度。

会客社交层的客厅达到了7m，通常情况下这是大平层才有的的摄人尺度;在保证三南向的基础上，还有一个北向的独立房间，它可以是男主人居家办公的书房，可以是孩子的绘画室+琴房，也可以是女主人的衣帽间。而且主卧套房的设计，保证每个卧房舒适度的同时，也给予业主充分的私密空间。第一居所的实用性因此而拉满。

“跨界传奇”冯唐先生在《我心目理想的房子》一文中也写到，“要有个大点儿的院子。有树，最好是果树或者花树或者又开花又结果。每年花树开花那几天，在树下支张桌子，摆简单的酒菜，开顺口的酒，看繁花在风里、在暮色里、在月光里动，也值了。”

这种理想的生活，在宸院成为现实。因为南向面宽尺度超然，所以下叠院子的空间也足以承载业主莳花弄草、品茗聊天的所有梦想。

南向5面宽的平墅产品，是1.5容积率之下“稀缺物种”，超长的自然采光视野搭配超级通透的室内通风格局，营造出舒适、温暖的居住环境。

总长度超过10米、宽1.8米的双阳台设计，物品收纳与健身、花房做好了合理的空间分布，尺度、采光、通风、收纳等都是最强一级的存在。

上叠同样拥有独立入户、大面宽、主卧套房等优点，除了两个南向宽景阳台之外，还有星空露台，给予了孩子亲近大自然，实现梦想的空间。

美食是一个传递人生快乐与洒脱人生观的最佳载体，我们需要一个足够宽绰的空间，与朋友小酌，与家人欢聚。上叠同样可以做到中、西双厨房与客厅一体的设计，便是家庭社交的最好载体。

颜值在线，户型能打，这样的产品不火，什么产品能火?

所以，青特·悦海府二期|宸院爆火的逻辑很简单：机具潜质的地段，十分稀缺的产品，近乎完美的产品力，三大优质资产的核心要素全部集齐。

在复杂的社会中，寻着智者的足迹抓住那些人世间的美好，你的人生也会因此而不同。

文/观察员老王

[编辑：云彩]